O contrato de gaveta é considerado um justo título no meio jurídico. Ou seja, um documento que por si só não garante a transferência de propriedade, ainda que demonstre licitude da posse exercida. Isso acontece porque ele evidencia a vontade dos vendedores em transmitir o bem aos compradores, ainda que não tenha registro no Cartório de Registro de Imóveis.
O Provimento nº 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça, em seu artigo 13, §1º, relaciona outros documentos considerados como justo título. Contudo, este artigo irá tratar especificamente do contrato de gaveta e a importância da regularização formal do imóvel que o detém como documento oficial de posse.
Mas você sabe quais são os riscos do contrato de gaveta para o proprietário? Como ele funciona? Qual sua validade jurídica? E, principalmente, como regularizar seu imóvel a partir deste documento? Confira conosco!
O que é o contrato de gaveta e como ele funciona
Primeiramente, é necessário entender que o contrato de gaveta envolve três agentes: o mutuário, o intermediário financeiro e o adquirente. Por mutuário, entende-se o vendedor que contraiu o financiamento. O intermediário é o agente financeiro ou bancário para qual o financiamento é pago. E, por último, o adquirente é o comprador, chamado informalmente de “gaveteiro”. Nesse caso, o mutuário permanece como titular da propriedade até a quitação de todo o financiamento.
Porém, no contrato de gaveta, mesmo com a existência do agente financeiro, ele não interfere no processo de negociação. Além disso, não há a alteração do nome do mutuário no Cartório de Registro de Imóveis. Ou seja, mesmo com a venda do bem, ele permanece sendo propriedade do titular da relação de mútuo enquanto houver parcelas do financiamento.
Assim, o comprador é simples possuidor do bem, e para o agente financeiro, o devedor é sempre o primeiro comprador. Por sua celebração não possuir valia técnica, o contrato de gaveta se torna, normalmente, objeto de litígios judiciais.
Utilização e riscos do contrato de gaveta
O principal motivo que leva os proprietários de imóveis a recorrerem a contratos de gaveta, segundo eles, são as altas cargas tributárias no mercado imobiliário. Além disso, por desconhecimento das partes envolvidas, cria-se uma falsa percepção de burocracia nos processos de negociação, que fazem os vendedores e compradores decidirem pelo caminho que consideram mais fácil. Contudo, mesmo parecendo uma prática vantajosa, este tipo de contrato oferece riscos para ambas as partes.
Riscos para o comprador
- O imóvel não poderá ser incluído no inventário, em caso de falecimento do adquirente.
- O imóvel se torna herança dos herdeiros do vendedor, no caso de falecimento.
- Há a possibilidade de venda do imóvel a uma terceira pessoa, em situação de má-fé por parte do vendedor.
Riscos para o vendedor
- Inclusão no SPC e Serasa ou ainda execução da dívida pelo banco, no caso de inadimplência do comprador.
- Em situação de retomada do bem ou aquisição em leilão do bem, o vendedor permanece no cadastro interno do banco, inviabilizando seu acesso ao crédito e autorização de financiamentos e empréstimos.
Validade jurídica do contrato de gaveta
Conforme mencionado anteriormente, o contrato de gaveta é um contrato não oficial, e sua validade é restrita apenas às partes envolvidas. Dessa forma, ele se baseia em confiança pessoal e não em responsabilidade jurídica.
Além disso, ele também mascara uma situação irregular e ilegal, já que, conforme a Lei 8.004/90, o contrato de gaveta não cumpre a obrigatoriedade de anuência da instituição financeira, responsável pelo primeiro financiamento. Por esse motivo, o contrato de gaveta não pode ser registrado.
Inclusive, os bancos envolvidos no financiamento também compreendem a irregularidade nestes tipos de contratos, nos termos do §1º da mesma lei. Nele, é obrigatório a formalização da venda em ato simultâneo à transferência na instituição financiadora do imóvel.
Como regularizar o imóvel comprado apenas por contrato de gaveta?
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