O Novo Código Civil (Lei 13.105/2015) prevê um procedimento administrativo específico à usucapião extrajudicial de bens imóveis. Embora não se tenha criado a usucapião administrativa, a lei generaliza o procedimento a qualquer suporte fático de usucapião consensual, ou seja, amplia-se a aplicabilidade da lei. A título de exemplo, temos o disposto no artigo 60 da Lei 11.977/2009, que prevê que, 5 anos após a concessão da legitimação da posse, o beneficiário pode requerer, ao registro de imóveis a conversão desse título em propriedade, se dando a aquisição por usucapião.
Isso porque, a Lei de Registros Públicos, em seu artigo 216-A, que regula o procedimento da usucapião, permite que essa seja requerida perante o oficial de registro de imóveis.
Ao deslocar as competências do Poder Judiciário para órgãos extrajudiciais – no caso, os cartórios notariais e registrais – há uma desburocratização dos trâmites.
Mas você sabe como proceder para solicitar a usucapião extrajudicial? Confira no nosso informativo de hoje.
Agilidade nos processos de usucapião extrajudicial
Ao atribuir aos notários e registradores a solução de questões consensuais e com disponibilidade de direitos envolvidos, o processo da usucapião se torna mais rápido e efetivo. Isso porque, dialoga com práticas que vêm sendo adotadas em outros processos, e que já mostram resultados. Como por exemplo, a retificação extrajudicial de registro imobiliário (Lei 10.931/2004), a consignação em pagamento extrajudicial (Lei 8.951/1994) e até mesmo o divórcio (Lei 11.441/2007).
No caso da usucapião extrajudicial, ela poderá ser requerida pelo interessado ao registrador de imóveis, que irá verificar seus requisitos legais e legitimidade.
Procedimentos a se adotar para a solicitação
Após a entrada do pedido, e respeitando o princípio de instância que rege o direito registral imobiliário, é necessário que haja assistência de um advogado. Tal fato se faz obrigatório pela exigência legal decorrente da complexidade do processo. Juntamente à petição, deverá ser anexada prova documental pré-constituída e certidões negativas de distribuição. Com elas, serão comprovadas, respectivamente, a posse prolongada pelo tempo exigido da usucapião e sua natureza mansa e pacífica.
Dentre os documentos apresentados, é necessário que estejam o justo título, se houver, além de provas de tributos e taxas que evidenciem a posse, como por exemplo, conta de água e energia. Já a ata notarial, regulada no artigo 384 do novo CPC, é o instrumento público por qual o tabelião decorrerá da função tipicamente notarial. Ou seja, ele irá apenas autenticar os fatos apresentados.
Planta do imóvel e outros documentos que precisam ser apresentados
Assim como no procedimento judicial, o pedido da usucapião extrajudicial possui protocolos e regras para ser aprovado. Dentre elas, o requerimento também deve ser acompanhado da planta do imóvel com memorial descritivo e anotação de responsabilidade técnica (ART). Esse último é a prova de que a planta e o memorial foram elaborados por profissional competente perante o conselho profissional da categoria.
Com a petição devidamente instruída, o oficial de registro procederá à prenotação no livro de protocolo e a autuará. Caso aprovada, ele notificará a Fazenda Pública das três esferas (Municipal, Estadual e Federal) para deduzir possíveis impugnações no prazo de 15 dias.
E, por último, decorridos formalmente os prazos, publicará edital em jornal de grande circulação para ciência a terceiros.
Diligências in loco poderão ser realizadas na usucapião extrajudicial
Conforme previsão legal, caso seja necessário esclarecer dúvidas que surgirem na análise documental, o registrador poderá ir presencialmente ao local. Caso uma das partes interessadas não concorde, o registrador remeterá ao juízo competente os autos. Dessa forma, a emenda inicial passa a ser considerada, podendo ajuizar o processo às exigências da lei convencional.
Se não houver impugnação ou nota devolutiva desatendida, o registrador poderá apreciar o pedido. Ou seja, qualificar o procedimento de usucapião extrajudicial, procedendo posteriormente ao registro da aquisição do direito real de matrícula. Com isso, a irregularidade imobiliária estará resolvida, e a situação consolidada perante a lei.
A partir disso, o proprietário passa a ser dono legal do seu imóvel, podendo, inclusive, usufruir desse como ativo econômico.
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