Irregularidades imobiliárias são alguns dos mais recorrentes problemas quando se pensa na legalidade de um imóvel, nos direitos e deveres de seu proprietário. Segundo estudos do Ministério das Cidades, só em 2019, cerca de 50% dos imóveis brasileiros possuem algum tipo de irregularidade. E vale ressaltar, que em geral, a informalidade não distingue classes sociais, indo de comunidades á condomínios de luxo.
Dentre as causas mais comuns de irregularidade, destacam-se as invasões de terrenos, loteamentos criados à revelia da lei, imóveis que não foram registrados ou aprovados, ou ainda que foram vendidos de forma ilegal.
Mesmo que a legalização tenha avançado em algumas regiões na última década, ainda há muito a ser feito. E o desafio não é apenas governamental, visto que a Lei 13.465/2017, define duas modalidades de regularização fundiária urbana: Regularização fundiária de interesse social (REURB–S) e Regularização fundiária de interesse específico (REURB-E).
Neste artigo, iremos tratar as principais irregularidades imobiliárias, quais problemas são condicionados a ela e como resolvê-los. Vem conosco!
Irregularidades imobiliárias surgem de problemas históricos
De acordo com o advogado Renato Góes, presidente da Comissão de Regularização Fundiária da OAB de São Paulo, “imóveis irregulares são resultantes de uma situação que ocorre desde o descobrimento do país”. Isso porque, ainda em 1500, Portugal não conseguiu regrar o uso do solo nacional. Em razão da dimensão e das peculiaridades do Brasil, o país possuía um funcionamento precário do sistema de sesmarias, mas que já era funcional no país europeu desde 1375.
Devido à realidade fundiária brasileira ser bem específica, lastros destes procedimentos se arrastaram até os dias de hoje. Veja-se:
Nos sistemas de sesmarias, um lote de terras era distribuído a um beneficiário com o objetivo de cultivar terras virgens. Diante disso, nos dias atuais, isso impacta até mesmo na apropriação de terrenos com áreas de preservação ambiental, resultando em danos ambientais de responsabilidade do proprietário e do poder público.
Causa do quadro irregular e seus principais impactos
Dentre os diversos motivos das irregularidades imobiliárias, é possível destacar, segundo Góes, alguns pontuais. Como por exemplo, a equivocada noção de que o direito de propriedade é absoluto, irrestrito e ilimitado. Além disso, destaca-se o excesso de normas, o conflito de competências entre os entes federativos, a incompreensão sobre a diferença de regularização fundiária com política habitacional e, até mesmo, a especulação imobiliária.
O Colégio Registral Imobiliário de Minas Gerais (CORI-MG) levantou que, apenas no estado, são 3 milhões de imóveis irregulares. E as causas para a falta de escritura imobiliária permanecem as mesmas, citadas por Góes.
Já os impactos deste número são vários. Para o poder público, há o crescimento desordenado, infraestrutura precária, forte de presença de sonegação fiscal e tributos não arrecadados. Por sua vez, para o proprietário, há a impossibilidade de usar a propriedade como ativo econômico, ou mesmo colocá-la em testamento ou herança.
As principais irregularidades imobiliárias que podem ser resolvidas
As irregularidades imobiliárias mais comuns tendem a se apoiar em três eixos: o contrato, a estrutura e o planejamento. Entenda um pouco de cada um deles.
Irregularidade no contrato
É uma das mais comuns quando tratamos de irregularidades imobiliárias. A irregularidade no contrato pode acontecer em razão do indivíduo ter o entendimento equivocado de que o contrato substitui o registro do imóvel. Em alguns casos, como no contrato de compra e venda – também conhecido por contrato de gaveta – é entendido pelo proprietário como o único documento necessário, o que não é verdade. Inclusive, abordamos o assunto completo em outro artigo, mostrando a importância de regularizar um imóvel a partir de um contrato de gaveta.
Irregularidade na estrutura
Qualquer alteração realizada em um imóvel ou terreno precisa de autorização do poder público. Para que a regularização fundiária seja feita de modo efetivo e adequado, a planta apresentada para legalização precisa ser idêntica às mudanças feitas. Por exemplo, quando se tem a ampliação de cômodos ou construções adicionais.
Diante disso, a documentação correta é aprovada pela prefeitura da cidade, que compara as benfeitorias realizadas com as informações que constam na certidão no Cartório de Registro de Imóveis.
Irregularidade na lista de planejamento
Por último, para regularizar o seu imóvel ou terreno, é necessário que se compreenda quais documentos precisam ser emitidos e entregues, contemplando desde o registro de reconhecimento do proprietário do imóvel até a escrituração.
Por isso, é importante que se faça um check-list de toda a documentação, visto que a regularidade só é solucionada com a entrega completa dos documentos.
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